Antecedentes

El patrimonio de suelo del Ayuntamiento de Logroño ha sido muy escaso en el pasado. Durante el siglo XIX prácticamente todo el esfuerzo patrimonial de la ciudad se dirigía a la adquisición de terrenos para su cesión al ejército, en el intento de mantener una guarnición que defendiera la ciudad.

A partir de 1970 fue necesario adquirir terrenos en la zona del Ebro para el nuevo colector, en el casco antiguo para ejecución del Plan Ruavieja y en la zona de Prado Viejo para un nuevo polígono industrial, iniciativa que no prosperó. Se inició así una política de adquisiciones, aunque por entonces no suficientemente estructurada.

A comienzos de los años 80 se había paralizado la gestión de varios planes parciales de iniciativa particular, como consecuencia de la crisis económica de aquellos años. El Ayuntamiento estaba muy necesitado de terrenos para cubrir las necesidades de equipamiento, y a la vez deseoso de tener una presencia en el mercado de suelo. Tuvo la oportunidad de intervenir mediante convenios y reparcelaciones voluntarias en los planes parciales, e incluso adquirir por compra un sector completo (“Las Gaunas”). El Ayuntamiento enajenó en subasta los solares residenciales de Las Gaunas así como otros provenientes de las cesiones obligatorias en suelo urbanizable. En 1988 se realizó una operación de obtención de suelo, clasificación y enajenación para una gran superficie comercial.

Con estas operaciones el Ayuntamiento obtuvo un buen rendimiento económico, y vino a demostrar la posibilidad de resolver cualquier carencia de suelo, si se tomaba la iniciativa, autofinanciando la operación. Pero no lograba (ni perseguía) una intervención reguladora en el mercado de suelo para vivienda.

El programa de suelo de 1992

Vinculado a la ejecución del Programa de actuación del Plan General de esa fecha, se planteó para tener una presencia importante en el mercado de suelo para vivienda (2.905 en manos del Ayuntamiento frente a 1.148 en manos de particulares), además de obtener los terrenos destinados a sistemas generales (54’4 Ha.). La presencia municipal pretendía actuar como reguladora de mercado, enajenando los solares resultantes con precios fijos. En la enajenación se primarían otros factores, como la baja en los precios de venta o alquiler sobre los máximos de las viviendas de protección oficial (VPO) o libres a precio tasado (VPT). Por otra parte la legislación había introducido la obligación de destinar el patrimonio municipal del suelo a la construcción de viviendas de protección pública.

La obtención del suelo se hizo con la adopción del sistema de expropiación en los sectores dotacionales y dos residenciales, estableciendo paralelamente un programa de suelo para posibilitar su adquisición mediante convenio. Se ofrecían las alternativas de pago en metálico, parcela urbanizada o derechos a aprovechamiento sin urbanizar, según el caso.

La avenencia en metálico oscilaba, según el sector, entre 719 y 1.437 pts./m2, ligeramente superior al justiprecio en expropiación. Más éxito obtuvo la avenencia en especie. Se ofrecía un aprovechamiento variable, en función del sector de origen y el de destino. Por ejemplo, a una hectárea de terreno bruto del sector Río Mayor (sistema general deportivo) le correspondían en solares sin gastos de urbanización un aprovechamiento residencial que variaba entre 980’7 m2t (en sector Río Lacalzada) y 2.092’1 m2t (en sector Río Bajero). En los mismos sectores, asumiendo los gastos de urbanización, serían 3.454’7 m2t y 5.102’3 m2t respectivamente.

La fórmula demostró ser muy eficaz, obteniendo rápidamente por este sistema la casi totalidad de los terrenos del suelo urbanizable (87’97%) y 56.750 m2 más de sistemas generales o espacios exteriores con otra clasificación de suelo.

La enajenación se ha venido produciendo en función de la ejecución de los planes. En los primeros concursos se hicieron grupos especiales a partes iguales entre promotores, cooperativas e Instituto Riojano de la Vivienda (IRVI).

El programa de suelo industrial La Portalada II

Si el anterior se centraba en sistemas generales y suelo residencial, éste aplicó en 1996 métodos parecidos para la obtención de las 60’2 Has. correspondientes al nuevo sector industrial “La Portalada II”, también con sistema de expropiación y convenios paralelos. Las fórmulas de pago fueron en parcela industrial urbanizada del propio polígono (1.508’7m2t de uso industrial por hectárea bruta), en parcela residencial urbanizada en otros sectores del programa (de 324’1 a 622’3 m2t por hectárea bruta, según destino) y metálico (1.135 pts./m2)

Con las parcelas municipales se prepararon tres concursos de enajenación sucesivos, en los que tenían preferencia los titulares de actividades industriales ya existentes en el término municipal y que debían trasladarse por imposición del Plan General. En cualquier caso se exigía un proyecto de actividad industrial concreto y un compromiso de ejercerlo en un plazo determinado. De esa forma se pretendía evitar la existencia de intermediarios entre Ayuntamiento y usuario final.

Programa de suelo 1999-2006

Como consecuencia de la revisión del Programa de actuación del Plan General de 1998 fue necesario formar un nuevo programa de suelo con finalidad parecida al de 1992. En este caso no se utilizó el sistema de expropiación para sectores residenciales, obteniendo los solares municipales principalmente de las cesiones obligatorias (10% de los sectores). Como entonces se anticipó el Ayuntamiento a definir las condiciones (aprovechamiento correspondiente y sectores de destino) para la obtención de sistemas generales.
Para garantizar una presencia municipal significativa se orientó la compensación de aprovechamientos hacia sectores de destino de alto valor de situación (con lo cual era superior la presencia municipal en otros más adecuados para el destino del patrimonio). También se limitó la compensación en suelo sin urbanizar de suerte que, una vez alcanzado un determinado cupo, todas las compensaciones se efectúen en suelo urbanizado.

La obtención de suelo de sistemas generales estaba prácticamente concluida en el 2000, incluyendo en dicho concepto un sector comercial (Río Lomo) cuyos aprovechamientos se enajenaron con posterioridad. La transparencia del sistema y su experimentación en los programas anteriores favoreció la rapidez del proceso. En gran parte de los casos se produjo la compra de suelo de sistemas generales por promotores, conociendo tanto el comprador como el vendedor el aprovechamiento equivalente. La tendencia en estos casos era la obtención de aprovechamiento sin urbanizar.

Viviendas en zona Cuarteles

El Ayuntamiento adquirió los terrenos del antiguo cuartel General Urrutia, encargando previamente a su enajenación la redacción al arquitecto Rafael Moneo de la ordenación general, el proyecto básico de parte de las parcelas (palazzinas), y anteproyectos del resto. La enajenación de los terrenos tuvo lugar en 1999 con distintos criterios: Una parcela para el IRVI. Las palazzinas por sorteo entre cooperativas con el compromiso de respetar el proyecto básico. La parcela restante para promotores, siendo en este caso uno de los valores a considerar el proyecto constructivo que se presentara.

Enajenaciones con proyecto redactado

Tras la experiencia de Cuarteles se quiso consolidar el nuevo factor en el criterio de adjudicación, es decir el control del resultado formal de edificio por parte del Ayuntamiento. Para ello en 2001 se convocó un concurso de ideas entre arquitectos para las distintas parcelas a enajenar. El Ayuntamiento encargaría al ganador de cada lote el proyecto básico correspondiente, y la enajenación a promotores incluiría el compromiso de edificar conforme a proyecto.